Come registrare un contratto di locazione Ecco quello che devi sapere su come registrare un contratto di locazione
Come registrare un contratto di locazione Ecco quello che devi sapere su come registrare un contratto di locazione
Negli ultimi tempi la normativa inerente la registrazione di un contratto di locazione ha subito diverse modifiche che hanno reso l'adempimento molto più semplice e celere.
In particolare l'introduzione di un nuovo regime di tassazione delle locazioni (cedolare secca) unita ad un uso più diffuso degli applicativi informatici (software Entratel e Fisconline) ha permesso di avere tassazioni agevolati e registrare un contratto di locazione anche online.
Ricordiamo che un contratto di locazione per uso abitativo deve obbligatoriamente essere registrato (ad eccezione del contratto di durata inferiore a 30 giorni) e può essere richiesta sia dal proprietario locatore che dall'inquilino conduttore (operazione effettuabile anche attraverso intermediario).
In ogni caso la registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data meno recente tra stipula del contratto e decorrenza.
Registrare un contratto di locazione senza applicazione della cedolare secca
Quando si effettua un contratto di locazione le parti possono scegliere se optare per la tassazione ordinaria o per la tassazione forfettaria (regime fiscale della cedolare secca). Qualora si scelga il primo regime di tassazione (tassazione ordinaria) le imposte che saranno dovute saranno le seguenti:
- Imposta di registro pari al 2 per cento del canone annuo, moltiplicato per le annualità successive;
- Imposta di bollo pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e comunque ogni 100 righe.
Per effettuare la registrazione del contratto di locazione, effettuabile sia dal locatario che dal locatore, si hanno le seguenti possibilità:
- Contratto registrato telematicamente con i canali Fisconline o Entratel;
- Contratto registrato presso un ufficio dell'Agenzia delle Entrate.
Modello RLI
Il modello da utilizzare (sia che si scelga la registrazione online che la registrazione in ufficio) è il modello RLI (Richiesta di registrazione e adempimenti successivi – contratti di locazione ed affitto di immobili) il quale permette di effettuare i seguenti adempimenti:
- Registrare i contratti degli immobili;
- Effettuare la comunicazione di proroghe, cessioni e risoluzioni;
- Optare per la cedolare secca ed effettuare la revoca della stessa;
- Effettuare la comunicazione dei dati catastali dell'immobile.
Registrare un contratto di locazione con applicazione della cedolare secca
Qualora ricorrano i requisiti le parti di un contratto di locazione hanno la possibilità di optare per la tassazione forfettaria ossia la cedolare secca. I requisiti per poter applicare la cedolare secca sono:
- Locazione dell'immobile non effettuata nell'esercizio dell'attività di impresa o di arti e professioni;
- Unità immobiliari che ricadono nel fine abitativo e pertanto di categoria catastale A (ad eccezione dell'A10 che riguarda gli uffici).
In sostanza il contratto deve riguardare soggetti che agiscono come privati e può essere assoggettata a cedolare secca anche la pertinenza dell'immobile.
=> La registrazione del contratto di locazione
Durata dell'opzione della cedolare secca
Optando per la cedolare secca il regime è valido per l'intero periodo di durata del contratto ed il locatore ha la possibilità di modificare il regime fiscale in ogni annualità contrattuale successiva a quella esercitata. L'aliquota della cedolare secca è pari al 21 % del canone di locazione.
Dal 2013 l'aliquota per i contratti agevolati è pari al 15% (Dl 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017.
E' possibile optare per la cedolare secca in sede di registrazione di contratto, nelle annualità successive o in caso di proroga del contratto di locazione (la comunicazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità o dalla proroga).
Occorre inoltre comunicare l'opzione per la cedolare secca al locatario: è possibile inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno o in alternativa scrivere direttamente sul contratto che si sceglie la cedolare secca.
Pagamento dell'imposta sostitutiva
E' possibile pagare l'imposta sostitutiva in due tranche (saldo ed acconto) e le modalità di pagamento sono analoghe all'irpef. L'acconto don dovrà essere pagato nel primo anno di opzione per il regime ed è dovuto qualora la cedolare secca pagata nell'anno precedente sia superiore a 51,65 euro. Al fine del calcolo dell'acconto dovuto si dovrà tener conto del seguente specchietto:
- Acconto in unica soluzione qualora l'importo sia inferiore a 257,52 euro (acconto da versare entro il 30 novembre);
- Qualora l'importo sia superiore a 257,52 euro l'acconto sarà versato in due rate: la prima del 38 % del totale entro il 16 giugno, mentre la seconda (pari al 57 % del totale acconto) da versare entro il 30 di Novembre.
Il saldo della cedolare secca dovrà essere versato entro il 16 giugno dell'anno successivo o anche entro il 16 Luglio, applicando la maggiorazione dello 0,40 per cento.
Adempimenti successivi alla registrazione
Come detto il modello RLI (utilizzabile sia in ambito internet che in cartaceo e da consegnare presso gli uffici) oltre la registrazione del contratto consente anche di comunicare gli adempimenti successivi (proroghe, risoluzioni e cessioni di contratto).
Nel caso di proroga, di cessione e di risoluzione di contratto il versamento deve essere effettuato entro 30 giorni dall'evento.
Sanzioni in caso di errori in fase di registrazione
Qualora non venga effettuata la registrazione di un contratto di locazione la sanzione prevista va dal 120 al 240 per cento dell'imposta di registro dovuta.
Qualora il reddito percepito dalla locazione non venga inserito all'interno della dichiarazione dei redditi (o venga inserito in maniera parziale) le sanzioni previste sono:
- Qualora il reddito venga omesso la sanzione andrà dal 240 al 480 per cento dell'imposta dovuta con un minimo di 516 euro;
- Qualora il reddito sia indicato in maniera parziale la sanzione andrà dal 200 al 400 per cento di quanto dovuto a titolo di imposta.
Qualora si verifichi un tardivo pagamento dell'imposta sarà possibile applicare la sanzione pari al 30 % dell'imposta che è stata versata in ritardo.
Per tutti gli errori ed omissioni è possibili applicare l'istituto del ravvedimento operoso così come è stato modificato a partire dal 1° Gennaio 2015.
=> Gli effetti della mancata o tardiva registrazione del contratto di locazione
Cartelle Equitalia: Riammissione al beneficio della rateazione
Per chi è decaduto dal beneficio del pagamento rateale delle cartelle di Equitalia (Pagamento in 72 o 120 rate mensili riconosciuto ai soggetti con difficoltà economiche) la legge di conversione del Dl 113/2016 offre una nuova opportunità.
La cartella di pagamento
Qualora le somme richieste dall'amministrazione finanziaria non siano correttamente versate, si procede ad una iscrizione a ruolo. Il ruolo è successivamente trasmesse all'agente della riscossione (Equitalia) che provvede a notificare la relativa cartella di pagamento ed avviare le procedure di esecuzione forzata qualora non si adempia al pagamento. Le cartelle di pagamento contengono nel dettaglio la descrizione degli addebiti, le modalità per effettuare il pagamento, il nominativo del responsabile e le indicazioni su come effettuare un eventuale ricorso.
- Il pagamento della cartella può essere effettuato in diversi modi tra cui:
- Direttamente online sul sito di Equitalia;
- Recandosi in un ufficio postale o presso un istituti di credito;
- Presso i rivenditori di tabacchi appositamente convenzionati;
- Attraverso i pagamento online o recandosi presso uno sportello dell'Agente della riscossione.
La cartella di pagamento potrà essere pagata in unica soluzione o anche attraverso il pagamento rateale. In sostanza la rateazione è possibile attraverso:
- Un piano di rateazione ordinario sino ad un massimo di 72 rate mensili qualora ricorrano delle situazioni di obiettiva difficoltà. Qualora il debito non superi i 50 mila euro è possibile ottenere una rateazione inoltrando una semplice istanza, senza la necessità di allegare documentazione che comprovi la situazione di difficoltà economica.
Per debiti sopra i 50 mila euro la rateazione viene concessa dai funzionari di Equitalia previa valutazione della verifica della condizione economica del debitore.
- Un piano di rateazione straordinario che prevede una dilazione sino a 10 anni (pari a 120 rate mensili) qualora ricorrano casi di comprovata e grave situazioni di difficoltà economica legate alla congiuntura.
Nel dettaglio sarà possibile ottenere un piano di rateazione straordinario qualora il debitore presenti una delle seguenti condizioni:
- Ditta individuale con regime fiscale privilegiato, qualora l'ammontare della rata non sia superiore al 20 % del reddito mensile del nucleo familiare di chi ha richiesto la rateazione (a tal fine farà fede il risultato dell'indicatore della situazione reddituale – ISR – riportato nell'Isee;
- Per gli altri soggetti la rata dovrà essere superiore al 10 % del valore della produzione mensile.
L'indice di liquidità in questo caso dovrà esser compreso tra 0,5 ed 1.
Proroga della rateazione
Qualora nei confronti del debitore sopraggiungano delle situazioni di difficoltà che non consentano più di adempiere al pagamento, il contribuente ha la possibilità di richiedere una proroga della rateazione (purché non si verifichi il caso della decadenza).
=> È nullo il contratto di locazione se registrato oltre il termine di legge
Riammissione al piano rateale per i “decaduti”
I soggetti decaduti dal pagamento rateale del debito avranno la possibilità di richiedere un nuovo piano di rateazione in base al nuovo disposto dell'art. 13 bis della legge di conversione (la legge è in attesa di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, operazione che dovrebbe avvenire nella prossima settimana).
La riammissione al pagamento rateale concerne i soggetti “decaduti” alla data del 1° Luglio 2016 dal beneficio della rateazione, che è stata concessa in data antecedente o successiva al 15 Ottobre 2015 (data di entrata in vigore del Dl 159/2015).
Il soggetto decaduto ha la possibilità di ottenere una nuova rateazione dell'importo con un numero di rate massimo di 72, a meno che il debitore non abbia già visto approvato un pagamento rateale di oltre 72 rate al momento della precedente richiesta.
Qualora le somme che siano iscritte a ruolo abbiano un importo che supera i 60 mila euro il potrà anche essere concessa una dilazione del pagamento qualora venga dimostrata la temporanea difficoltà economica.
Infatti qualora il debitore si trovi in una situazione economica di grave e comprovata difficoltà inerente la congiuntura economica il piano di rateazione può essere incrementato sino a 120 rate mensili.
Al fine di ottenere la rateazione massima in dieci anni (ovvero 120 rate mensili) la situazione grave e comprovata difficoltà ricorre qualora vi siano congiuntamente le seguenti condizioni:
- Venga accertata la mancata possibilità per il debitore di adempiere alla propria obbligazione tributaria attraverso i piani di rateazione ordinari;
- Il cliente è comunque solvibile tenuto conto del piano di rateazione che viene concesso.
Come presentare la nuova richiesta di rateazione
L'ulteriore richiesta di rateazione deve essere presentata entro 60 giorni da quando sarà entrata in vigore la legge di conversione. Sarà possibile ottenere il piano di dilazione qualora state integralmente pagate le rate del piano di dilazione concesso prima del 22 Ottobre 2015.
Di decadrà dal nuovo piano di dilazione di pagamento:
- Qualora la nuova richiesta non sia presentata entro 60 giorni da quando la nuova legge entrerà in vigore;
- In caso di mancato pagamento di due rate.
Per chi è decaduto da piani di rateazione accordati in virtù di adesione e concessi tra il 15 Ottobre 2015 ed il 1° Luglio 2016 è possibile ottenere un pagamento rateale effettuando una nuova richiesta.
La nuova istanza deve essere presentata sempre entro 60 giorni da quando la nuova legge entrerà in vigore e potrà essere accordata anche qualora le rate scadute non siano saldate (per il pagamento potrà essere effettuata anche una domiciliazione presso il conto corrente del debitore).
Qualora il debitore sia oggetto di provvedimento giudiziale o amministrativo di sospensione della riscossione (sospensione totale o parziale) il debitore non avrà l'obbligo di versare le rate successive del piano di rateazione. Inoltre allo scadere della sospensione il debitore ha la facoltà di richiedere la dilazione del debito residuo sino ad un massimo di 72 rate.