RENT TO BUY non è affitto con riscatto, Help to Buy o Buy to Rent.

RENT TO BUY non è affitto con riscatto, Help to Buy o Buy to Rent.

RENT TO BUY non è affitto con riscatto, Help to Buy o Buy to Rent.

Quando, all'inizio del 2009, ho introdotto il Rent to Buy in Italia, partendo dalla mia Agenzia Immobiliare di Verona,
il termine Rent to Buy risultava alla maggior parte delle persone totalmente nuovo, così come il concetto commerciale
allo stesso collegato.
Oggi invece, essendo ormai esplosa la necessità di formule di compravendita alternative a quella tradizionale, tutti vogliono
cavalcare l'onda, senza però di fatto proporre nulla di nuovo: ecco così che il vecchio affitto con riscatto viene riscoperto
e ribattezzato con il nome di Rent to Buy, usurpando un nome che non gli compete ed ingenerando una notevole
confusione nei consumatori.
Analogamente altre forme contrattuali, da sempre presenti nel nostro ordinamento giuridico, vengono ribattezzate
con termini inglesi, evidentemente più freschi ed accattivanti.
E' questo il caso del "preliminare ad effetti anticipati", adesso pubblicizzato come Help to Buy e del "contratto di vendita
con patto di riservato dominio (o con riserva di proprietà)", oggi pubblicizzato come Buy to Rent.
Risultato: il potenziale acquirente è nella confusione più totale, e con lui gli stessi professionisti del settore, i quali
spesso parlano di Rent to Buy senza assolutamente conoscerlo e confondendolo con l'affitto con riscatto.
In questa pagina del sito mi propongo di fare chiarezza, utilizzando un linguaggio che coniughi la precisione tecnica
dovuta ai professionisti del settore e la semplicità dovuta ai privati acquirenti o venditori.
Prima di spiegare le varie tipologie contrattuali e le loro importanti differenze sul piano giuridico e fiscale, è opportuno
osservare come, anche sul piano concettuale il Rent to Buy sia decisamente diverso ed innovativo rispetto alle sopra
citate tipologie contrattuali.
"Affitto con riscatto", "preliminare ad effetti anticipati" e "contratto di vendita con patto di riservato dominio
(o con riserva di proprietà)" sono formule legate ad un unico comune denominatore: il concetto di "rateizzazione"
del pagamento del prezzo del bene, con conseguente onere per il venditore di fare lui da banca all'acquirente.
Non è assolutamente questa la filosofia del Rent to Buy che invece, nella sua accezione anglosassone, che ho fedelmente
tradotto nel mercato italiano, è di creare un "programma preparatorio all'acquisto" finalizzato ad offrire all'acquirente
il tempo necessario per allinearsi ai nuovi parametri previsti dal mondo bancario per la concessione del credito.
Senza pertanto chiedere al venditore di fare da banca ma semplicemente da "incubatore".
Il tutto però con la costante assistenza del Consulente Finanziario, la cui presenza è fondamentale non solo per garantire
l'ottenimento del mutuo, ma anche per anticiparlo rispetto alla durata del programma Rent to Buy, solitamente fissata
in tre anni.
Fatta questa importante premessa, la seguente tabella risulterà molto utile per qualificare correttamente le diverse
tipologie contrattuali.
 


RENT TO BUY ORIGINALE - PRELIMINARE TRASCRITTO COLLEGATO AL CONTRATTO DI LOCAZIONE
Il Rent to Buy originale si realizza usando uno schema contrattuale complesso, costituito da due contratti tipici
(ovvero previsti e regolamentati dal nostro Codice Civile) tra loro collegati: il "preliminare di compravendita"
ed il "contratto di locazione".
Questo modello contrattuale è quindi normato dal Codice Civile e non da una semplice legge. La sua solidità giuridica
è pertanto decisamente molto più "granitica" del Rent to Buy con riscatto recentemente normato con la legge 164/2014.
Entrambi i singoli contratti vengono registrati presso l'Agenzia delle Entrate; il preliminare deve però, tassativamente,
essere anche trascritto, con l'intervento del Notaio, per garantire l'acquirente in caso di fallimento o morte del venditore
o nel caso in cui il bene venga aggredito da una ipoteca giudiziale o da un pignoramento.
La delicatezza, nella realizzazione di questo schema contrattuale, consiste nella definizione delle clausole che collegano
i due contratti, le quali devono essere meticolosamente studiate al fine di:

• non far perdere ai contratti il loro carattere di tipicità;

• creare un sistema di paracadute ed ammortizzatori che consenta alle parti di gestire comunque in modo Win-Win
  e senza contenzioso eventuali situazioni critiche che si potrebbero verificare in un arco temporale di tre anni;
   
• non movimentare, in alcun modo, la fiscalità sulla vendita prima del rogito notarile.

Su quest'ultimo punto mi sento in dovere di avvisare che l'utilizzo di due contratti tipici collegati è un presupposto
fondamentale ma non esaustivo al fine di evitare di movimentare la fiscalità già alla stipula dei contratti anziché,
come è del resto logico e corretto che sia, al rogito notarile.
Non è infatti da trascurare il pericolo che lo schema contrattuale del Rent to Buy originale possa forzatamente essere
assimilato al "contratto di locazione con patto di futura vendita impegnativo per entrambe le parti", con le tragiche
conseguenze fiscali che questa diversa tipologia contrattuale comporta, così come di seguito accuratamente esposto.
Ciò che conta non è il nome che attribuiamo ai contratti, ma il loro contenuto e soprattutto la reale volontà delle parti.
Con un "contratto preliminare di compravendita" collegato ad un "contratto di locazione" possiamo infatti realizzare
sia un "programma preparatorio all'acquisto", sia una "vendita con pagamento rateizzato"; possiamo inoltre creare
uno "schema contrattuale chiuso", che preveda cioè come unico epilogo possibile il trasferimento della proprietà
del bene, così come possiamo creare uno "schema contrattuale aperto", che preveda quindi più possibili epiloghi
tra cui anche, ma non solo e non necessariamente, il trasferimento della proprietà.
E' logico ed evidente che nella compravendita Rent to Buy sia da escudere qualsiasi intento elusivo: non si vuole
rinviare la tassazione di una vendita già conclusa ma semplicemente affrontare la corretta tassazione nel momento
in cui questa vendita, di cui oggi stiamo solamente costruendo i presupposti affinché si possa effettivamente realizzare,
si concretizzerà grazie all'ottenimento di un mutuo o al verificarsi della vendita di un immobile usato.
Appare altresì logico e corretto che il venditore dichiari il proprio ricavo e vi paghi le relative imposte solamente
nel momento in cui lo ha effettivamente percepito. Così come è giusto che l'acquirente paghi le proprie imposte sulla
compravendita solamente nel momento in cui la riesce effettivamente a concretizzare, grazie all'ottenimento del mutuo.
Tutto questo, per quanto logico e condivisibile che sia, rischia di essere messo in discussione se non vi sono
dei contratti assolutamente perfetti. 
Sia ben chiaro che per metterli a punto non è sufficiente un accuratissimo studio, ci vuole anche una grande esperienza,
che nel mio caso è ormai superiore a 6 anni. Tant'è che le clausole che oggi utilizzo sono molto più evolute e perfette
rispetto a quelle che utilizzavo nel 2009, quando sono partito. Di questo devo anche ringraziare tutti quei Notai
che in occasione della registrazione e trascrizione dei contratti hanno contribuito ad apportarvi delle migliorie.
Nonostante tutto questo meraviglioso know-how sia oggi a disposizione di tutti, tramite la rete nazionale
dei Consulenti Specializzati Rent to Buy Consulting, c'è sempre qualcuno che antepone il titolo professionale
alla effettiva competenza derivante dall'esperienza e dalla specializzazione in una specifica materia.
Siccome noi, essendo Agenti Immobiliari, nell'immaginario collettivo contiamo meno, come titolo, del Notaio, dell'Avvocato
o del Commercialista, spesso paradossalmente accade che la gente si rivolga al proprio professionista di fiducia,
che del Rent to Buy ha solamente sentito parlare e non ha spesso alcuna voglia di mettersi oggi a studiare. 
I professionisti più intraprendenti si mettono così a cercare informazioni su internet, si studiano questo sito e poi fanno,
usando come "cavia" il cliente che ha riposto in loro la sua fiducia, il primo esperimento di Rent to Buy, magari
interpellandomi per ottenere qualche consiglio.
La maggior parte dei professionisti non ha però alcuna voglia di uscire dalla propria "area di confort" e sconsiglia
al cliente un acquisto "non tradizionale" o lo dirotta su altre tipologie contrattuali a lui già note, quali appunto quelle
di seguito esaminate, che con il  Rent to Buy originale vengono troppo spesso confuse.
Consiglio spassionato, poi fate come credete: se dovete comprare un'auto nuova, andate dal concessionario ufficiale
della casa madre ed affidatevi a chi ha creato il prodotto e ve lo garantisce per un certo numero di anni...

AFFITTI CON RISCATTO
Si possono realizzare usando due diverse tipologie contrattuali: il "contratto di locazione con opzione di acquisto"
ed il "contratto di locazione con patto di futura vendita".

Affitto con opzione di acquisto
Prendiamo intanto in esame la tipologia più diffusa, solitamente realizzata con lo schema contrattuale
del "contratto di locazione" collegato al "contratto di opzione di acquisto", con il quale viene concesso all'inquilino
il diritto potestativo di poter acquistare il bene, oggetto della locazione, entro una determinata data e ad un prezzo
prestabilito oggi, con l'accordo che, nel caso in cui andrà ad esercitare questo suo unilaterale diritto di opzione,
una parte dell'affitto pagato verrà scontato dal prezzo pattuito.
Saremmo anche qui in presenza, come nel Rent to Buy, di due contratti tipici tra loro collegati che non presentano,
se correttamente realizzati, alcuna problematica di movimentazione immediata della fiscalità sulla vendita
e non sconfinano nella atipicità. Purché, lo ripeto, siano correttamente realizzati.
In alternativa si può anche usare un unico contratto di locazione che incorpori al suo interno il contratto di opzione
di acquisto, rinunciando quindi alla soluzione, più lineare, dei 2 contratti tipici collegati.
Ciò comporta, sotto il profilo giuridico, l'utilizzo di un contratto complesso, costituito da un negozio primario e da
un negozio accessorio. Quale sia il negozio primario e quale sia quello accessorio dipende da come viene impostato
il contratto e dal fatto che vi sia o meno un rapporto di funzionalità della locazione all'acquisto.
Tutto ciò, per quanto secondario possa apparire, diventa molto rilevante in sede di contenzioso: può determinare
la disciplina giuridica applicabile, quella sulla locazione o quella sulla vendita. E può altresì determinare la tipicità
o l'atipicità del contratto.

Nella tipologia contrattuale in esame il venditore non è assolutamente tutelato. Egli non può percepire alcuna caparra,
essendo l'opzione di acquisto un diritto esclusivo dell'inquilino e non un impegno formale. E' invece il venditore
ad impegnarsi, per tutta la durata del periodo di opzione, a non alienare il bene a terzi, nella speranza che il suo inquilino
poi effettivamente acquisti.

Non essendo prevista la possibilità di trascrivere il contratto di opzione di acquisto, è impossibile garantire l'inquilino
in caso di fallimento o morte del venditore o nel caso in cui il bene venga aggredito con una ipoteca giudiziale
o con un pignoramento.
L'acquirente non ha però alcun paracadute nel caso in cui sia impossibilitato ad esercitare l'opzione di acquisto, giusto
ad esempio perché non riesce ad ottenere il mutuo.
Questo tragico evento ha buone probabilità di verificarsi perché c'è un gravissimo problema che gli operatori del settore
conoscono e fingono di ignorare, nonostante io l'abbia già da tempo evidenziato in questo sito e nei frequenti convegni
che tengo in giro per l'Italia: la "locazione con opzione di acquisto" non genera equity!
L'equity è il livello di capitale proprio iniziale che chi oggi chiede un mutuo deve dimostrare di possedere al mondo bancario
nelle modalità dallo stesso richieste, che sono sostanzialmente due: o liquidità depositata sul conto corrente o somme già
corrisposte al venditore a titolo di caparra o acconto prezzo.
Il problema, nella tipologia contrattuale in esame, è che tutte le somme vengono corrisposte unicamente a titolo di canoni
di locazione che, al momento del riscatto, vanno a diminuire il prezzo pattuito. Tali somme non vengono pertanto viste
dal mondo bancario come un reale accantonamento sull'acquisto, ma semplicemente come una decurtazione del prezzo
pattuito: si acquista con uno sconto ma, dal punto di vista bancario, non si è generata alcuna equity.
Di fatto per l'istituto di credito il potenziale mutuatario sta ancora chiedendo un mutuo al 100%!

Tale meccanismo risulta oltretutto assai penalizzante sul piano fiscale per il venditore, costretto a pagare in pieno le tasse
su degli affitti che percepisce ma dovrà poi restituire scalandoli dal prezzo di vendita pattuito!
Tutte queste problematiche non si pongono assolutamente nel Rent to Buy originale grazie alla sua trasparente linearità:
dal punto di vista fiscale, dal punto di vista giuridico e dal punto di vista bancario. 

Locazione con patto di futura vendita
L'altra tipologia contrattuale, molto meno utilizzata rispetto alla precedente, con cui si può realizzare l'affitto con riscatto
è il "contratto di locazione con patto di futura vendita".
Qui il problema dell'equity non si pone, trattandosi sostanzialmente di un unico contratto "atipico" e "misto", contenente sia
gli elementi tipici del contratto di locazione, sia quelli del preliminare di compravendita; le somme rateizzate che si versano
vengono alla fine riqualificate come acconti prezzo, generando così l'equity per il modo bancario.
Le problematiche sono qui innanzi tutto di natura fiscale, essendo stata questa tipologia contrattuale oggetto dapprima
della Risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n. 338 del 01/08/2008 e successivamente della Circolare Ministeriale 28/E/2011,
con le quali l'Amministrazione Finanziaria ha lapidariamente precisato che il momento impositivo, ai fini della tassazione sulla
vendita, coincide con la data di stipulazione del contratto, nonostante gli effetti traslativi si producano successivamente.

La nuova normativa (decreto "Sblocca Italia") ha spostato il momento impositivo al rogito, sia per questo contratto
che per la "vendita con riserva di proprietà, ma solo ed esclusivamente per gli immobili destinati ad edilizia sociale.
Per tutti gli altri il problema permane.

A prescindere da ciò c'è un altro motivo per il quale sconsiglio vivamente l'utilizzo di questo modello contrattuale:
appartiene alla categoria dei "contratti chiusi" (vedasi tabella) che, oltre a movimentare la fiscalità sulla vendita
sin dalla data di stipula, non offrono alcun paracadute o ammortizzatore per gestire in modo Win-Win
e senza contenzioso eventuali situazioni critiche che si potrebbero verificare nell'arco temporale previsto dal contratto.
Ed un contenzioso che verte su un contratto come questo, "misto", "atipico" e non regolamentato dal Codice Civile
ma da un semplice decreto legge, è palese che può rivelarsi davvero devastante...

RENT TO BUY CON RISCATTO - CONTRATTO DI GODIMENTO IN FUNZIONE DELLA SUCCESSIVA ALIENAZIONE
E' la nuova nuova tipologia contrattuale, istituita con l'articolo 23 della Legge 164/2014, con la quale è stato decisamente
moderinzzato il tradizionale affitto con riscatto, che d'ora innanzi andrà in disuso visti i grandi vantaggi contenuti
nel nuovo "contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell'immobile".
Un primo importantissimo elemento positivo contenuto in questa nuova tipologia contrattuale è costituito dall'obbligo
della trascrizione con una durata della stessa pari a quella del contratto sottoscritto, entro il limite di 10 anni.
Un secondo elemento positivo, rispetto al tradizionale affitto con riscatto, è costituito dall'aver previsto un meccanismo
di imputazione a pagamento del prezzo di una parte del corrispettivo per il godimento del bene riqualificando tali somme,
al momento del rogito notarile, come acconto prezzo ed evitando di doverle portare in decurtazione del prezzo dichiarato
in atto, superando così il problema della non creazione dell'equity tipico dell' affitto con riscatto tradizionale.

In questa nuova tipologia contrattuale la parte acquirente è teoricamente garantita, salvo il fatto che non si verifichino
degli incidenti di percorso difficilmente gestibili in assenza dei paracadute e degli ammortizzatori che solamente
il Rent to Buy originale è in grado di offrire, grazie alla presenza di due distinti contratti anzichè di un contratto unitario.

Le garanzie sono invece un po' più labili per la parte venditrice, in assenza di un reale impegno all'acquisto
ma di una semplice opzione a favore del conduttore. Da ciò peraltro scaturisce l'impossibità di prevedere nel contratto
una somma a titolo di caparra confirmatoria.

La nuova tipologia contrattuale ripropone sostanzialmente la logica commerciale dell'affitto con opzione di acquisto,
ma ne prende le distanze sotto il profilo giuridico, dove non siamo più in presenza di un "contratto di locazione"
ma piuttosto di un "contratto di godimento" regolato, per quanto compatibili, da alcune norme sull'usufrutto
espressamente richiamate.

Per quanto concerne invece la parte fiscale, che non era stata normata dal decreto convertito in legge, la nuova tipologia
contrattuale è regolamentata dalla Circolare n. 4/E pubblicata dall'Agenzia delle Entrate in data 19/02/2015.

La creazione di una nuova tipologia contrattuale totalmente a sè stante relega i contraenti in un terreno totalmente
nuovo sotto il profilo della giurisprudenza, non essendovi ancora alcuna sentenza. Ben diversa è invece la giurisprudenza
consolidata a disposizione del Rent to Buy originale realizzato con due contratti tipici normati dal codice Civile.
Personalmente ritengo che sarebbe stato molto più semplice ed efficace, anziché andare a creare una nuova tipologia
contrattuale, intervenire per migliorare quelle già esistenti: bastava semplicemente rendere trascrivibile il contratto
di opzione di acquisto (così come lo è ad esempio negli Stati Uniti) ed il contratto di locazione anche se non plurinovennale,
oltre ad elevare la durata della trascrizione per tutte le tipologie di contratti.

HELP TO BUY - PRELIMINARE AD EFFETTI ANTICIPATI
E' il nome con cui è stato ribattezzato il "contratto preliminare ad effetti anticipati", di fatto già da tempo in uso nonostante
le problematiche fiscali che può comportare.
Esso non è infatti per nulla favorito dall'Amministrazione Finanziaria, la quale tende a considerare tale fattispecie tassabile
come il definitivo, estendendo l'interpretazione adottata per il "contratto di locazione con patto di futura vendita", il cui
effetto traslativo viene differito a mero scopo di garanzia del venditore in una modalità di pagamento rateizzato.
Indipendentemente dall'orientamento che può assumere la singola Agenzia delle Entrate, che peraltro non è uniforme
su tutto il territorio nazionale, incombe comunque su questa tipologia contrattuale la sentenza 33 del 10 Luglio 2009 emessa
dalla Commissione Tributaria di Vercelli la quale, ritenendo "che le parti abbiano inteso, già con il preliminare, dare
un assetto definitivo del loro rapporto...", ha affermato che, sia pure ai soli fini tributari, l'atto in questione debba essere
considerato alla stregua di una vera e propria compravendita ed essere quindi assoggettato all'imposta tradizionale.

Questa interpretazione trova sostegno nella natura giuridica di questo contratto, con il quale si immette il promissario
acquirente nella detenzione del bene "anticipando gli effetti dell'atto definitivo" e generando così un contratto complesso
che contiene al suo interno due contratti accessori, ovvero un contratto di "comodato d'uso" (relativamente alla detenzione
del bene) ed un "contratto di mutuo" (relativamente agli acconti corrisposti). 
 
Ben diversa ed assai più lineare è invece la natura giuridica dello schema contrattuale Rent to Buy, ove si immette
il promissario acquirente nella detenzione del bene non per una anticipazione degli effetti dell'atto definitivo, bensì in virtù
di un separato contratto di locazione.

A confermare quanto sopra esposto è intervenuta anche l'AIDC (Associazione Italiana Dottori Commercialisti ed Esperti
Contabili), con la "Norma di comportamento n. 191", dove nel ribadire il problema della movimentazione immediata
della fiscalità sulla vendita nel "contratto di locazione con patto di futura vendita", precisa che "I medesimi effetti fiscali
si manifestano nel caso del "Contratto preliminare ad effetti anticipati", quando le pattuizioni nello stesso contenute
prevedono, in modo vincolante per ambedue le parti, sia l'immissione immediata del promittente acquirente nel pieno
possesso e nel godimento del bene, come ne fosse proprietario, sia il pagamento del saldo prezzo al momento della
stipula dell'atto notarile di compravendita, senza la previsione di condizioni contrattuali causali che ne determinino
l'esecuzione".

A prescindere comunque dalle problematiche fiscali, sconsiglio vivamente l'utilizzo di questo contratto per il semplice fatto
che appartiene anch'esso alla categoria dei "contratti chiusi" che non offrono alcun paracadute o ammortizzatore
per gestire eventuali situazioni critiche in modo Win-Win, limitando i danni ed evitando il contenzioso.

I potenziali venditori non pensino che, in assenza di un contratto di locazione, le tempistiche per ottenere il rilascio
dell'immobile in caso di contenzioso siano più brevi. Contrariamente a quanto ingenuamente molti credono,
è esattamente vero il contrario: in questa tipologia contrattuale le cause durano anni! A tal proposito leggasi, tra le
domande e risposte frequenti, quella intitolata Il preliminare ad effetti anticipati è un'altra versione del Rent to Buy?

I potenziali acquirenti non si facciano allettare dal fatto che i versamenti rateizzati costituiscono interamente
acconti prezzo: l'affitto formalmente non c'è, ma in realtà lo si paga comunque sotto forma di un prezzo maggiore
rispetto a quello che si poteva ottenere acquistando in modo tradizionale.

BUY TO RENT - VENDITA CON RISERVA DI PROPRIETA'
Con questo termine si è voluto forzatamente identificare due tipologie contrattuali contemplate dal nostro ordinamento
giuridico e tra loro concettualmente vicine:

• la "vendita con riserva di proprietà", detta anche "vendita con patto di riservato dominio";
• la "vendita con condizione risolutiva, unilaterale nell'interesse del venditore, di inadempimento dell'obbligazione
  di pagamento del prezzo".

Sono sostanzialmente due contratti di vendita con pagamento rateizzato. La differenza consiste nel fatto che mentre nella
"vendita con patto di riservato dominio" l'effetto traslativo (ovvero il trasferimento della proprietà) si produce solo con
il pagamento dell'ultima rata, nella "vendita con condizione risolutiva" l'effetto traslativo si produce già alla stipula, fermo
però restando che in caso di inadempimento nel pagamento del prezzo la proprietà ritornerà nuovamente al venditore.

Spiego perché trovo il nome Buy to Rent decisamente inappropriato, anche se finalizzato a dare un look più moderno
a dei contratti sicuramente non nuovi: chiamarli Buy to Rent porta la gente a pensare che possano essere una alternativa
al Rent to Buy, cosa che invece nella maniera più assoluta non sono, sia per la loro rigidità, sia per l'aggravio economico
che comportano movimentando immediatamente la fiscalità sulla vendita e costringendo l'acquirente a sostenere subito
i costi dell'atto definitivo, salvo che il notaio, in uno slancio di solidarietà con il venditore, non accetti anch'egli
un pagamento rateizzato.  
Non sono quindi una risposta alle esigenze dell'acquirente che necessita di un "programma preparatorio all'acquisto" che gli
consenta di acquistare casa pur disponendo di una liquidità contenuta, che sarebbe assurdo erodere per sostenere una
imposizione fiscale immediata e le spese notarili per l'atto definitivo, stipulato senza peraltro avere la certezza matematica
di ottenere poi il mutuo!
Su questo aspetto si tenga inoltre ben presente che un eventuale mutuo finalizzato a consentire il saldo finale del prezzo
del bene, non sarebbe poi più nemmeno un "mutuo prima casa": risulterebbe invece essere un "mutuo di liquidità",
con richieste di equity e spread totalmente diversi e penalizzanti per il richiedente!
Queste tipologie contrattuali non soddisfano nemmeno l'esigenza di chi necessita del "programma preparatorio all'acquisto"
per avere il tempo di alienare un immobile usato al fine di potersi poi intestare il nuovo come prima casa, usufruendo
dei relativi sgravi fiscali: con questi contratti le imposte si pagherebbero non solo subito, ma anche come seconda casa!
In questi rigidissimi contratti l'unica applicazione che vedo è quella di gestire una vendita rateizzata di lunga durata,
paragonabile a quella di un mutuo, in cui l'acquirente accetti di sottoscrivere un contratto rigido e totalmente privo
di paracadute unicamente perché l'intero importo della compravendita viene rateizzato e non occorre pertanto richiedere
alcun finanziamento bancario, avendolo di fatto già ottenuto dal venditore disposto a fare lui da banca.
Viene però da chiedersi quale può essere il venditore così disponibile: forse un privato che veda in questa vendita così
a lungo rateizzata una sorta di pensione integrativa, forse un parente dell'acquirente ma... sicuramente non un costruttore.
Smettiamo pertanto di pubblicizzare questi contratti come Buy to Rent ingenerando confusione non solo nella gente
che cerca di comprare o di vendere casa, ma anche negli stessi professionisti del settore.
Chiamiamoli per quello che effettivamente sono: contratti di vendita rateizzata! 

OGNUNO SI ASSUMA LE PROPRIE RESPONSABILITA' MORALI
Mi permetto di far notare a tutti i professionisti del settore, siano essi Agenti Immobiliari, Avvocati o Notai, che il futuro
benessere finanziario, nella vita di chi affronta questo tipo di compravendita immobiliare, dipende in gran parte da noi.
Da me che ho messo a punto la versione italiana del Rent to Buy, l'ho lanciata e la sto diffondendo in Italia, e da chi,
in veste di professionista, consiglierà ai propri clienti di utilizzare il Rent to Buy Originale piuttosto che
il Rent to Buy con riscatto o l'Help to Buy, il Buy to Rent o il solito affitto con riscatto, troppo spesso spacciato,
per ignoranza o per malafede, come Rent to Buy.
Il senso di responsabilità che ogni professionista dovrebbe avere in ogni compravendita immobiliare non lascia spazio
né all'ignoranza né all'improvvisazione.

Pertanto, così come io mi prendo qui pubblicamente il 100% di responsabilità morale per tutte le compravendite
Rent to Buy da me gestite direttamente o tramite la rete degli "Specialisti" da me addestrati e supervisionati,
così ogni professionista del settore dovrebbe altrettanto fare, sia quando sceglie di utilizzare o consigliare
una tipologia contrattuale piuttosto che un'altra, sia quando sceglie di usare i propri clienti come cavie,
cimentandosi a fare in prima persona una operazione complessa e delicatissima che richiederebbe invece
l'intervento di uno specialista esperto e di un qualificato consulente finanziario.
Analogamente, acquirenti e venditori si prendano il 100% di responsabilità quando accettano di affrontare
una compravendita estremamente complicata, quale questa sicuramente è, affidandosi a dei professionisti
non specializzati nella materia.


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